1/7
SPRZEDAŻ
Mieszkanie 3-pokojowe, 80 m²
Ranstadt, Wetteraukreis
668 471 zł
8355 zł/m²
1 z 13
1/13
Sprzedaż mieszkania 3-pokojowego, 79 m²
Ranstadt, Wetteraukreis
599 855 zł
7591 zł/m²
Wystawione 3 lip 2026
O tej ofercie
Solide Kapitalanlage in der Wetterau: 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit modernisiertem Bad, Garage und Kellerraum in Ranstadt. Erdgeschoss links, 78,70 m², Baujahr 1967, gepflegter Zustand.
Klarer Substanzvorteil gegenüber vergleichbaren Wohnungen im Objekt: modernisiertes Badezimmer, größtenteils erneuerte Kunststofffenster und gute Wärmedämmung. Garage und Kellerraum sind im Kaufpreis enthalten.
Stabiler Mieter seit 01.01.2019 - in sieben Jahren kein einziger Wechsel. Kaltmiete 600 EUR pro Monat (zuletzt erhöht 01.05.2026 von 550 EUR). Bruttomietrendite 5,2 % auf den Kaufpreis von 139.000 EUR. Die Garage gehört zur Wohnung, ist aber noch nicht offiziell im Mietvertrag erfasst - sobald das ab August 2027 nachgeholt wird, kommen 540 EUR Mieteinnahmen pro Jahr dazu (Rendite steigt auf rund 5,6 %).
Steuervorteil für Kapitalanleger: Bei diesem Baujahr und Sanierungsstand kann ein Sachverständiger nachweisen, dass das Gebäude steuerlich nur noch eine kurze Nutzungsdauer hat. Das Finanzamt erlaubt dann eine deutlich höhere jährliche Abschreibung (statt 2 % bis zu 8,33 % vom Gebäudewert). Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % entspricht das rund 2.900 EUR Steuerersparnis pro Jahr. Nach 10 Jahren Haltedauer ist ein späterer Verkaufsgewinn komplett steuerfrei.
Standort: Ranstadt im Wetteraukreis wächst stark - + 5,5 % Einwohner in den letzten 5 Jahren, mit überdurchschnittlich vielen zuziehenden Familien aus dem Frankfurter Umland. Pendler- und Familienlage, kein Studentenmarkt - das sorgt für langfristige, zuverlässige Mietverhältnisse.
Weitere Objekte: www.degiv-invest.de
# Ausstattung
✓ 3 Zimmer, Küche, Bad/WC, überdachter Balkon (2,42 m²)
✓ Sondernutzungsrecht an der Grundstücksfläche unterhalb des Balkons
✓ Wohnfläche 78,70 m² nach Wohnflächenverordnung
✓ Erdgeschoss links, Wohnung Nr. 7
✓ Kunststofffenster größtenteils erneuert
✓ Laminat-Bodenbeläge teilweise
✓ Heizöl-Zentralheizung (Wärmeerzeuger Baujahr 1999)
✓ Verbrauchsausweis: 179 kWh/(m²·a), Energieklasse F
✓ Warmwasser zentral über Heizung
✓ Miteigentumsanteil Wohnung: 496,46 / 10.000
Im Kaufpreis enthalten
✓ Garage Nr. 11 (separater Miteigentumsanteil 5/10.000)
✓ Kellerraum Nr. 7 (separater Miteigentumsanteil 5/10.000)
Hausgeld und WEG-Kosten
Hausgeld gesamt 384 EUR pro Monat (ab 01.05.2026), davon 300 EUR Bewirtschaftung und 84 EUR Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Aufschlüsselung nach Wirtschaftsplan 2026: rund 225 EUR pro Monat sind umlagefähig auf den Mieter (Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherungen, Allgemeinstrom), rund 75 EUR sind nicht umlagefähig (Verwaltung, Reparaturen, Kontoführung). Netto-Belastung Eigentümer somit rund 160 EUR pro Monat (nicht umlagefähig + Rücklagenzuführung). Verwaltung: Compact HLV GmbH, Florstadt, bestellt bis 31.12.2030.
Mietsituation
Die Wohnung ist seit 01.01.2019 an dieselben Mieter zuverlässig vermietet - in sieben Jahren kein Mieterwechsel. Kaltmiete 600,00 EUR monatlich (zuletzt erhöht am 01.05.2026 von 550,00 EUR). Vorauszahlung Heizung und Warmwasser 200,00 EUR monatlich, abgerechnet über die WEG. Schönheitsreparatur-Klausel BGH-konform. Garage wird informell mit überlassenem Schlüssel mitgenutzt; formale Aufnahme in den Mietvertrag bei der nächsten regulären Mieterhöhung ab 01.08.2027 möglich (+ 540 EUR pro Jahr).
Highlights für Kapitalanleger
✓ Modernisiertes Bad - klarer Vorteil gegenüber anderen Wohnungen im Objekt
✓ Bruttomietrendite 5,2 % - mit Garage ab 2027 sogar rund 5,6 %
✓ Garage und Keller im Kaufpreis enthalten
✓ Stabiler Bestandsmieter seit 2019 - keine Mietausfallhistorie
✓ Erneuerte Fenster und gute Wärmedämmung
✓ Hausgeld-Belastung Eigentümer netto nur ca. 160 EUR/Monat
✓ Sondernutzungsrecht an Außenfläche unterhalb des Balkons (Erdgeschoss-Vorteil)
✓ Restnutzungsdauer-Gutachten möglich (AfA-Hebel)
✓ Wachstumsmarkt Wetterau (+ 5,5 % Bevölkerung in 5 Jahren)
# Weitere Angaben
- Objektzustand: gepflegt
- Qualität der Ausstattung: Standard
- Käuferprovision: 5.355,00 inkl. gesetzl. MwSt.
- Provisionshinweis: 3.57 % inkl. MwSt (5.355,00 €) vom Marktwert der Immobilie (139.000,00 €)
# Lagebeschreibung
Ranstadt liegt im Wetteraukreis, rund 50 Kilometer nordöstlich von Frankfurt - eine ruhige Familien- und Pendlergemeinde mit 5.319 Einwohnern und stabilem Mietmarkt ohne Studentenfluktuation. Die Bellmuther Straße liegt in zentraler, ruhiger Wohnlage; Bahnhof (450 m), Grundschule (200 m), Arztpraxis (400 m) und REWE (600 m) sind fußläufig erreichbar. Frankfurt Hauptbahnhof in rund 55 Minuten per Bahn, A 45 und A 5 in zwölf Minuten per PKW.
# Sonstiges
Es werden ausschließlich Einzeltermine vergeben (d.h. keine Sammelbesichtigungen).
Wir bitten Sie, Ihre Anfrage ausschließlich online zu stellen und vollständige Angaben zu machen. Anfragen ohne vollständige Kontaktdaten (Anschrift und Telefonnummer) können leider nicht berücksichtigt werden. Für Rückfragen stehen wir auch gerne telefonisch zur Verfügung.
Alle Angaben verstehen sich ohne Gewähr und basieren auf Informationen, die uns vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit bzw. Aktualität übernehmen wir ausdrücklich keine Gewähr.
# Energie
- Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
- Wesentliche Energieträger: Öl
- Energieverbrauch: 179 kWh/(m²*a)
- Energieeffizienzklasse: F
- Heizungsart: Zentralheizung
- Wesentliche Energieträger: Öl
Anbieter-Objekt-ID: O7VxG2_uPokaż więcej
Co w cenie
Garaż
Kluczowe dane
Powierzchnia79 m²
Pokoje3
Sypialnie2
Miejsca parkingowe1
ProwizjaTak
